抵押的房子被法院查封(银行查封抵押贷款的房子)

一、基本案情

车某是金某房地产开发公司实际控制人。

2011年5月10日，车某以金某公司名义向骆某借款3000万，期限6个月，月息5%，并将金某公司的90%股权转让给骆某指定的人员作为担保。另外与骆某指定的人员朱某签订买卖合同，将24套房产销售给朱某某。如果没有还款，这24套房产将折价由骆某所有；如果还款，小贷公司将这24套房产返还。最后，车某以金某公司的部分土地使用权及该地上建筑物（在建工程）抵押给骆某，并向当地的房管局办理了抵押登记手续。这3000万元的绝大部分，被用于偿还金某公司的借款、支付工程款等经营项目。

2011年6月1日，车某再次以金某公司名义向骆某借款1000万元。车某本人为其提供连带责任担保，同时以金某公司名下另一栋在建工程、商业门面及所产生的收益提供抵押担保。该款被用于支项目工程款和配套尾款。

第二次借款发生不久，发生山体滑坡，影响了金某公司开发的进度。

同时，为了办理已售房产的房产证，车某与骆某协商，解除在建工程的抵押，等办好相关手续，再重新抵押给骆某，骆某同意了。

不久，骆某、车某协商，由骆某委托黄浦小贷公司作为借款人与金某公司重新签订借款合同，另外追加了车某控制的中加国联公司在借款1500万元范围内提供担保保。

后来，受山体滑坡事件影响，以及后续资金不足，金某公司没法按期完成工程建设，没法还款给小贷公司，小贷公司提起民事诉讼，发现：

在借款前，车某已经将那24套房产当中的部分房屋销售给他。

另外，由于小贷公司、金某公司之间没有办理备案登记，其余房产也因民事诉讼被金某公司的其他债权人申请法院查封保全了。

另外，在建工程抵押解除之后，金某公司在为相关购房者办理房产证期间，也发生了民事诉讼，这些在建工程也被法院查封保存了。

小贷公司于是向公安机关报案，声称被车某诈骗了4000万元。

经鉴定，借款前，金某公司净资产大约为负3656万余元。在借4000万元之前，金某公司所涉民事诉讼及仲裁总金额为3236万元，截止被小贷公司起诉期间，民事诉讼及仲裁总金额增加到了1.3亿元。金某公司项目当中，已建成部分建筑面积为121553.7平方米，已结算工程总造价1.6亿元，售房款收入为2.2亿元为烂尾楼，其他部分项目只完成基础及主体修建，由于山体滑坡影响，以及没有后续资金，已经烂尾。

二、焦点问题

这个案件中，车某是否构成合同诈骗罪的一个关键问题是其主观上是否具有非法占有的目的。对于车某来说，对其不利的情节有：

第一，借款时，车某控制下的金某公司的净资产为3600多万，资不抵债。

第二，第一次借款时，用于抵押的24房产中，部分房屋已经销售出去了。

第三，由于没有办理备案登记，小贷公司提起民事诉讼时，发现金某公司涉及其他民事诉讼，这24套房产被法院查封了。

第四，为了协助金某公司办理房产证，解除了在建工程的抵押登记，还来不及重新办理在建工程抵押登记，由于金某公司涉及其他民事诉讼，这些在建工程也被法院查封了。

三、研究答复：

这个案件中，最关键的焦点就是车某主观上有没有非法占有的目的？根据刑法规定，所谓合同诈骗罪是指在以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，虚构事实或者隐瞒真相，使对方陷入认识错误，并基于认识错误处分财产，被害人遭受损失，被告人或第三人获得财产的行为。

以非法占有为目的是合同诈骗罪的主观构成要件之一，在认定被告人的行为是否构成合同诈骗罪时，具有重大的意义。如果具有非法占有目的，符合其他条件的话，被告人的行为就构成合同诈骗罪。如果没有非法占有目的，就算符合虚构事实或者隐瞒真相等其他条件，被告人的行为也不构成合同诈骗罪。

那么，具体到本案当中，所谓的以非法占有为目的，应如何理解呢？既然是以”非法占有“为目的，那么此目的必须是获取到非法占有之前产生，在审查被告人是否具有非法占有目的时，就要重点审查两点：

第一点，被告人在得到被害人4000万元借款前的行为、资产情况，这些情节可以确定被告人在借款之前有没有偿还能力，或者说是否具有偿还的可能性。

第二，被告人在得到被害人4000万元借款后的行为，譬如如何使用这4000万元，如何对待这4000万元债务等，这些行为可以推定、印证被告人在获取被害人财产前有没有非法占有目的。

首先，被告人借款时资不抵债，可证明其具有非法占有目的吗？

在获取到被害人4000万元借款前，被告人净资产为3600多万，属于资不抵债，能否证明被告人没有还款能力呢，答案是否定的，理由是房地产开发行业，高负债运行是常态。虽然，被告人在借款时，资不抵押，但是被告人的项目运行顺利，相关房产、店铺能够顺利完工，并且以合理的价格销售或者租赁出去的话，其实是有能力把这4000万元借款还掉的。

另外，被告人借到钱后，是把借款用于项目运营，没有用于其他个人支出或者与项目运营无关的支出，这也可以说明被告人积极运营公司，争取把房产、店铺完工，这是一种为偿还债目积极创造条件的行为。

其次，借款之前，用于担保的24套房产当中有部分已经销售给别人了。借款之后，用于担保的24套房产、在建工程被法院查封保存，丧失了保障被害人债权实现的能力，能不能认定被告人具有非法占有目的？

对于这个问题，我们在考察其之所以被法院查封保存的时间点。如果这些资产是在借款前被法院查封保全的，也就是说被告人以被法院查封保全的资产作为担保，向被害人借款的，由于这些资产不能起到担保债权实现的结果，那估计可能会被认定具有非法占有目的。然而，本案的相关资产是借款后才被法院查封保全的，被告人在借款前也没有预测后，其公司运营会出现如此大的困难，导致公司的资产全部被查封保全，没法经营下去。

另外，我们还要考虑这些资产之所以能被法院查封保全的原因。在借款的时候，被告人提供的24套房产当中，除了小部分之外已经销售出去的除外，大部分都是可以备案的，一旦备案，被害人就可以这些财产优先受偿，从而可以保障到自己的债权，但是被害人考虑到备案的话，就要交付一大笔税款；被告人还款后，把房子返还给被告人时，又要交付一大笔税款，没有要求被告人配合其进行备案。被害人没有备案，是这些房产之所以能被法院查封保全的原因，而之所以不备案，是被害人权衡利弊之后，自已选择的结果。

对于被法院查封保全的在建工程，那是被告人把部分房产销售出去后，为了办理房产证，请求被害人暂时解除抵押，等到把相关房产证办妥之后，再重新办理抵押，被害人答应了，才解除抵押的。可是在解除抵押，办理房产证的过程中，被告人被其他债权人提起民事诉讼，导致这些在建工程被法院查封冻结。

而被告人之所以被其他债权人起诉，一个最关键的原因就是在项目开发过程中，发生了山体滑坡，影响了工程的进度，而山体滑坡对被告人来说，属于意外事故，超出了被告人的预测，这也不是被告人愿意看到的。这也就是说如果没有发生山体滑坡，被告人的项目就极其可能正常开发下去，直到完全，把相关房产、店铺销售或者租赁出去，资金回笼，把这4000万元还给被害人。

对于这24套房产当中，有小部分已经销售出去的事情，从这点来看，被告人确实存在违反诚信的行为，但这只是一小部分房产而已，这些销售的房产价值与还没有销售出去的房产的价值相比，与被告人用于抵押的在建工程相比，只是一个很小的金额，不会在整体上影响到被告人提供的担保物的价值。另外，被告人本人还对这4000万元借款承担个人连带责任，还提供了另外一间公司为这4000万元借款当中的1500万元承担担保责任，这些都可以印证被告人没有非法占有目的。

综上，我们认为根据本案的证据，无法证明被告人主观上有非法占有的目的，被告人的行为无罪。

四、案件感悟

在借款类合同诈骗案件中，我们要尽量避免司法机关客观归责。即被告人最后没有还钱的，同时在借款过程中，存在一些瑕疵的，或者在这个过程中，发生了一些意外情况的，就认定被告人构成合同诈骗罪。

这类案件中，我们要仔细审查被告人在借款时有没有还款能力。如果在借款时，明显具有还款能力，只是后来发生了一些情况，丧失了还款能力的，就不能认定罪名成立。或者在借款时，虽然还款能力不是确定，但被告人具备还款的现实条件，被告人积极经营项目或公司，为还款创造条件的，只是经营失败了，导致最终没有还款的，也不能认定被告人罪名成立。

在被告人还款能力不确定，只是具备还款的现实条件这种情况中，被告人对借款的使用就很关键了，如果用于正常经营，可能会被认定为还款创造条件。如果用于其他用途，譬如个人自用，赌博、投资股票之类的，那就可能被认定没有为还款创造条件，从而被司法机关推定为具有非法占有目的。