溢价率未超15%!成都南京杭州二轮集中供地新规缚住地价“狂牛

图片来源：CFP

   

预计新规则将在短期内对稳定地价和房价发挥重要作用，但影响房价的因素很多。要统筹分析原因，对症下药，采取全面准确的措施。

   

中房报记者

   

第二轮土地拍卖开幕前夕，新的土地拍卖规定终于在部分城市实施。

   

首先，8月24日晚，成都市公共资源交易服务中心披露，第二批集中供地共出让75块地块，竞配建设全部取消，所有地块均采取限价、定质量、竞价拍卖措施；而且绝大多数地块的溢价率不超过10%。

   

随后，第二天，南京发布了第二批土地出让公告，共出让53块土地。同样，实行限房价、定质量、竞地价的全新出让模式；最高溢价率30%降至15%；对投标人的资格和资金来源提出了更高的要求。

   

第三天，8月26日，杭州重新发布第二批住宅用地集中出让公告，将土地竞价规则调整为：一般土地溢价上限由20%调整为15%，竞品质试点土地溢价上限由10%调整为5%。

   

这并非偶然。半个多月前，《中国房地产日报》报道称，自然资源部正在酝酿调整集中土地供应规则，希望通过填补漏洞，优化集中土地供应政策，控制土地价格。

   

国家发展和改革委员会国土开发与区域经济研究所国土规划研究办公室主任、研究员黄告诉《中国房地产日报》，今年上半年热点城市的土地市场热度仍在下降，地价溢价率高的问题仍相对突出。在这种情况下，一些城市不可避免地会调整土地供应规则。南京、成都以限制房价、质量、土地竞价为拍卖规则，希望提高人民生活质量，稳定房地产价格，具有积极意义。

   

预计新规则将在短期内对稳定地价和房价发挥重要作用，但影响房价的因素很多。我们还应该统筹分析原因，对症下药，采取全面准确的措施。黄征学说。

   

15%溢价率！

   

三天内，成都、南京、杭州相继成为二轮集中供地新规调整下的第一道汤。

   

先看杭州。杭州一直是卖地大户，土地出让金连续四年超过2000亿元。在第一轮集中土地供应中，杭州在两天内出售了57块土地，收集资金1178.53亿元，平均溢价率约26%。

   

在激烈抢地的背后，双限 竞争性自持转让模式也极大地挤压了开发商的利润空间。滨江集团董事长戚金兴曾坦言，杭州集中供地只有1%的净利润-2%(含自持部分)。

   

表面上看，开发商负责盈亏，但事实上，羊毛来自羊，最终由买家支付，降低成本最直接地反映在房屋质量上。调整当地拍卖规则，取消自持和竞争质量已成为新的需要。

   

在宣布终止上市一周多后，8月26日，杭州重新发布了第二批住宅用地集中转让公告，涉及31块土地，面积2873亩，将于10月12日和13日转让。

   

土地竞价规则发生重大调整：一是一般土地溢价上限由20%调整为15%，竞争质量试点土地溢价上限由10%调整为5%；二是土地出让达到上限价格后，在此价格的基础上，通过线下公开彩票确定投标人，并由公证处全程录制、录像、公证，确保土地市场公平公正。

   

同时，杭州建立了更严格的投标准入条件，规范了土地购买资金的来源，严格了对企业的信用监督。明确投标人必须具备一年以上的房地产开发资格；同一集团成员企业不得同时注册投标（或联合投标）同一地块。除竞争质量地块外，同一集团成员企业最多只能参个地块的投标。

   

南京二轮集中供地要求也出现了类似的规则。

   

8月25日，南京市规划自然资源局会同南京市发改委、南京市城乡建设委员会、南京市住房保障和房地产局联合发布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》，发布了南京市土地竞价新规，实行限价、定质量、竞价的新出让模式。

   

同日，南京发布第二批土地出让公告：共挂牌土地53块，出让总面积约53块，241.72万平方米，起始总价约621.55亿元。9月26日上午9时30分开始网上竞价，53个地块中，大部分地块溢价率不超过15%。在南京首轮集中供地中，平均溢价率为18%，部分地块溢价率过于激烈31.9%。

   

为防止过度竞争，南京规定，同一投标人和同一集团成员企业在同一批次出让公告中报告的土地数量不得超过公告土地总数的30%。在本批次出让公告中，同一投标人和同一集团成员企业不得同时注册同一地块（含联合投标），注册地块数量不得超过13块（溧水区、高淳区除外）。在第二批集中土地供应中，有16块土地不接受联合投标、合作开发和股权转让。

   

南京还要求，为保证工程施工质量和安全，保证科学设计和施工周期，住宅部分在土地竞争后6个月内不得申请预售许可证。

   

相比之下，为了控制土地拍卖的热度，成都在6月份首批集中土地供应中增加了定质量的要求。最终，成都首轮土地供应平均溢价率仅为7%，最高溢价率仅为10%。

   

根据成都第二轮两集中土地供应信息，将于9月15日至17日推出75块面积约5686亩的土地。从推出量来看，几乎是第一批40块土地的两倍。

   

根据出让文件中各宗地的拍卖起价和土地最高限价计算，成都第二批集中供应75宗地块中，绝大多数地块的溢价率不超过10%。在转让方式上，全面取消竞价建设，采用限价、定质量、竞价的竞价规则。同时，对投标人的资质和资金来源提出了更高的要求。

   

这些城市新的土地拍卖规定基本上实施了第二批集中土地供应的新要求，即溢价率控制在15%以下，不允许通过竞争建设变相推高地价，提高竞争质量要求很大程度上说明管理层应该从源头上控制地价，控制市场预期，作为控制房价的手段。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳告诉《中国房地产报》。

   

新规能稳定地价吗？

   

从更大的背景来看，自十九届全国代表大会以来，地价监管一直是中央政策的焦点，许多房地产监管政策都围绕着稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标。

   

中央财经大学副教授、中国房地产智库研究院执行院长柴铎表示，中央政府的总体设计包括三个层次：一是不断削弱地方政府卖地求发展的冲动，包括加强地价监测，禁止土地储备抵押贷款；二是拓宽土地供应端，包括集体土地入市、土地出让、转让、二级抵押市场改革等措施；三是优化土地出让竞价规则，包括熔断、一次竞价、限制竞价（条件）组合、彩票等机制，但效果差异很大，有的处于失败状态。

   

柴铎认为，近期这些政策设计基本上是对前期政策的修复，也是对新土地竞价规则争议的回应。比如社会认为，限价竞价会导致新房和二手房市场价格倒挂，导致新房偷工减料降低质量。因此，一些城市在限价竞价中加入了定质量、竞价质量。然而，新的竞价规则仍有许多难以执行的方面，如定质量，难以详细规定和认证。

   

柴铎说：理论上，这些新的竞价规则有利于抑制企业过度竞争，控制地价，但在市场火爆的背景下，其效力可能会大大降低。

   

很难真正稳定地价。厦门大学建筑与土木工程学院、厦门大学经济学院双聘教授赵燕静告诉《中国房地产日报》。

   

赵燕静认为，一手房价决定了地价。如果地价降低，就会有人在一、二级土地市场套利。一手房价格由二手房市场决定。如果一手房价格低于二手房价格，就会有人在一、二级市场套利二手房价格由市场决定。在缺乏财税制度的中国，二手房市场与股市相似，利率低、价格高、利率高、价格低；利率由央行决定，地方政府不能努力。

   

对于新的土地拍卖规则，房地产企业扩张负责人告诉记者，降低溢价率、要求高质量等规则调整，在一定程度上降低了房地产企业征地成本，在一定程度上释放了竞争建设等方式压缩的利润空间。但这一调整是否会提高房地产企业征地的热情和信心，但也取决于当地房地产市场的销售情况。

   

但可以肯定的是，随着成都、南京、杭州的领先地位，主要城市的第二轮集中土地供应将相继出现。由于今年上半年土地市场冷热不均，城市将根据自身房价进行调整，这很正常，但并非所有城市都按照限制房价、设定质量、竞争地价的规则进行调整，不应完全一致。黄正学说。

   
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