全款房没有实际买卖可以过户吗(已经抵押的房子可以直接过户吗)
买房可谓是人生一件大事，有的购房人精挑细选小区配置、周边配套、房屋朝向，豪气地一次性付清房款。但如果买到的房子有问题，喜事很可能就变成烦心事。例如，购房人全款购买的商品房，早就办理了在建工程抵押，无法办理过户手续。无论是谁碰到这样的情形，都很容易心塞。
为什么买的新房会存在在建工程抵押？在房地产开发过程中，在建工程抵押常作为开发商周转资金的融资手段。即，开发商把在建工程抵押给银行，以缓解自身的资金周转困难。
那么，商品房先有在建工程抵押，再转让出售的，已付全款并实际占有房屋的消费者购房人能起诉要求开发商继续履行合同，涂销抵押、办理过户登记手续吗？
有人可能会想当然认为，按照商品房买卖合同，购房人已经履行了支付购房款的义务，自然有权要求开发商履行合同义务，办理解押及过户等手续。然而，这其中法律关系并没有这么简单，涉及到抵押关系与商品房买卖关系的处理。
针对此情境，实践中尚未形成统一的处理观点，均有争议。
有的法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，已付全款或者大部分款项的消费者购房人，其对商品房的物权期待权应当优先于抵押权保护。有的法院则认为目前尚无证据证明抵押无效，且抵押债务未清偿，不支持解除抵押，而存在抵押导致过户无法办理，构成事实的履行不能，故判决驳回过户的诉请或者仅判决“符合国家法律及行政法规规定的条件”后办理过户手续。当然，如果购房人愿意代为清偿抵押债务的，与抵押权人协商一致的可以解押。还有的法院认为，抵押登记属于行政机关处理范畴，不在民事案件的调整范围，不予处理解除抵押的诉请。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
此外，部分法院还会考虑购房人的主观过错。购买房屋属于大宗商品交易，购房人在付款前理应将房屋状态核查清楚，负有谨慎注意义务。如果明知有抵押仍购买，则属于当事人处分自己的权利，不得作为抗辩理由。但也有法院持不同观点，认为开发商既然已经取得政府颁发的商品房预售许可证，购房人就有理由相信开发商会解除抵押，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）
下面通过几则案例，展示司法裁判的观点。
案例一、闫志斌与辽宁东一房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司商品房预售合同纠纷案
原告已经支付全部房款，但因涉案房屋存在抵押，开发商迟迟未办理网签、产权登记等事宜。法院经审理认为，虽案涉房屋已设立抵押权，但基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，处于相对弱势地位的房屋买受人的权利应当优先保护，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。案涉房屋尚未进行综合验收，也办理了抵押登记，原告在抵押登记未涂销时本不能要求办理过户登记的，为避免诉累，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目经相关职能部门验收合格，履行预售商品房交付义务，并在其它条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记的合同义务及办理网签备案的附随义务。
关于原告主张的由第三人撤销对案涉房屋的抵押权问题，案涉房屋已在房权管理部门办理了抵押登记，抵押权已自抵押登记时设立，该抵押登记行为属于行政行为，对该抵押权是否应予以撤销不属法院民事案件调整范围，故原告该项主张本案不予调整。最终，法院判决开发商在符合国家法律和行政法规规定的条件下办理网签、不动产权证。
案例二、秦澄、朱丹与重庆尚谷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
关于原告要求解除抵押、办理合同网签手续、将房屋产权过户登记至其名下的问题。原告已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，开发商已将房屋实际交付原告使用，已符合合同约定办理合同网签手续、房屋产权证的条件。但因开发商将涉案房屋抵押给案外人至今仍未解押，且该抵押权无法在本案中直接消除，导致该房屋的合同网签、产权登记产生障碍。本案开发商的网签、办证义务属于履行非金钱债务，由于涉案房屋目前仍处于抵押状态中，属于“法律上或事实上不能履行”的情形。在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理合同网签手续、不动产权属登记手续，故原告主张开发商解除抵押、办理合同网签手续、将房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。
案例三、余婷婷与珠海市华驰科技有限公司商品房销售合同纠纷
在该案件中，涉案房产在出售前已经抵押给银行，购房合同已经抵押情况的相关描述，因开发商未按照合同约定办理解押及产权过户手续，现诉至法院。
法院经审理认为，原告在签署认购合同及商品房买卖合同时已知悉案涉房产被设置抵押的情况，现案涉抵押权并未消灭，抵押权人银行亦表示在主债务尚未清偿的情况下不同意解除案涉房产的抵押手续，故原告诉请解除案涉房产的抵押登记手续没有依据。另外，原告仅支付部分购房款，结合合同整体约定及商品房买卖的交易惯例，亦无权依据合同约定要求开发商协助办理案涉房产的过户手续。
通过上述司法案例可以看出，各地对于案件的处理有差异，具体案件还是需要具体处理。最后，建议各位读者在购房前做足产权调查工作，防患于未然，避免陷入产权纠纷。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已被废止，已经于2021年1月1日失效，之后的司法实践如何处理有待时间验证。
