房贷是一直还一样的钱，还是每年都是还一样的钱？
对于房贷，无论还款方式是等额本金、等额本息还是自由还款，不可能每年还一样的钱，因为在数十年的还款区间里，基准利率调整是极大概率事件。
在具体讲三种还款方式之前，先讲讲房贷利率。 虽然理论上存在固定利率，即不论人行基准利率怎么变、你的房贷利率都不变，但实际房贷合同中一般不会约定固定利率，因为万一基准利率涨了、银行就亏了；万一基准利率跌了、购房者就亏了。不论基准涨跌，总有一方吃亏，不能体现客观精神，所以房贷利率一般都是浮动利率，即锚定基准利率、保持浮动比率不变，比如今年买房，人行基准利率是5%，和银行谈的房贷上浮比例是10%，那实际贷款利率就是5%X110%=5.5%，五年后基准变成6%，上浮比例不变还是10%,实际贷款利率就变成了6%X110%=6.6%。 下图是1991~2017房贷基准利率变动情况: 不难看出，无论是15年还是30年还款期，这么长时段里、基准利率很有可能调整，而房贷又是浮动利率，所以你房贷还款金额肯定会变。 那哪种还款方式好一些呢？ 我们抛开基准利率变动这种大背景性质的因素来看: 等额本息 计算出本金和利息总额，然后平分到每个月中，就形成了每月固定还款额。每月虽然还的是固定金额，但其实每月还款额中的本金占比逐月递增、利息占比逐月递减。 这种还款方式对购房者而言操作简单，方便提前安排收支。适合收入稳定、前期不能负担较多房贷的购房者，等额本息也是银行主推的还款方式。 等额本金 先把本金分摊到每个月里，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。相比等额本息，等额本金总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 举例，比如贷款100万，下图左下是等额本息、右下是等额本金，可以明显感觉到等额本金利息少一些，但前期还款压力比较大: 第三种：自由还款 一般多见于纯公积金贷款，公积金管理中心根据购房者的借款金额、期限，估算出一个最低还款额，以后购房者每月还款额不低于最低还款额即可，购房者可根据自身经济情况，灵活安排每月还款金额。只要还款额大于等于最低还款额即可，现在多还点以后就少还点利息~ 所以，讲到这大家应该就很明白了~如果不考虑人行基准利率变动: 等额本息还款方式可以近似看做每月还款一样、每年也一样; 等额本金每月还款额逐月递减，耗费利息最少; 自由还款就是还款可以很灵活，先多还、以后就可以少付利息。
