房贷已还5年，为什么现在每月还的房贷还是那么多？

　　因为你现在所还贷款的利率和五年前的不一样了，所以利息当然不一样。

　　先普及一个贷款的基本常识：作为所有银行的业务主管单位，人民银行每年都要公布基准存款利率和基准贷款利率，各家银行在此基础上可以自行决定浮动比例。通常会根据贷款类型上浮5%——40%，房贷较低，企业经营贷款较高，信用贷款通常更高一点。

　　你合同上的的房贷利率，就是借款当年的基准贷款利率上浮一定比例而计算出来的，再乘以贷款年限计算出总利息，从而确定你每月应该还款的金额。

　　那么问题来了，人民银行根据市场需要和国家调控政策，会经常性出现基准利率的上调或下降，如果每次一调整就跟着变，岂不是麻烦得很？对此请注意：

　　所有的利率调整，当年是不变的，由年初的利率决定，下年度汇总执行上年度的利率升降。

　　每次利率调整通常以0.25%为单位。

　　举例：2018年初目前五年期以上基准贷款利率为4.9%，共经过三次调整，分别＋0.25%，＋0.5%，——0.25%，最后汇总为＋0.5%，那么2019年的基准利率就变成5.4%了。

　　基准利率调整后怎么还款呢？假如2013年房贷100万，分30年等额本息还，在银行不上浮和不打折的情况下计算月供。那么在2013年和2014年，每个月应还还6353.6元，如上图。

　　在还了24期以后，2015年1月1日以实行6.15%计算，而其剩余本金为977109.35元，那么则以新的基准利率计算，则以剩余本金作为总金额，贷款期限为28年进行计算月供。

　　同理，在2016年得以实行的4.9%来计算剩余本金和剩余期限。总而言之，每个月的利息等于逐月剩余本金*房贷利率/12。

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