民间借贷用房产抵押有效吗(贷款房民间借款抵押嘛)

民间借贷有房产抵押真就“零”风险？

一些潜藏风险，你有注意到吗？

让我们先来看看两个案例

案例一：王教授是某科研院所的退休教授，退休前科研成果丰硕、荣誉无数，也因此积攒下一笔较为可观的养老钱。王教授退休后几乎每天都会收到贷款中介平台的电话，向其询问是否愿意放贷，承诺有房产抵押并许以高息。王教授开始表示不屑，但高息的诱惑还是慢慢瓦解了他的心理防线。

“有房子抵押怕什么呢！”他想不出中介的话有什么问题，况且先放几万也影响不大。5万、10万、30万，王教授每次都如愿拿回了本金和20%的高额利息。

“您是高级知识分子，有没有风险您还看不懂？”最后，在中介平台的怂恿下，王教授把200万的全部储蓄拿了出来，而中介则为其匹配了一个以300万房产价值作抵押的借方客户A。在付了4个月利息后，A就失联了。王教授开始了漫长的讨债之旅。

案例二：温某欲向刘某借款100万元，承诺按月利率2%支付利息。刘某为求保障，要求温某将其名下的房产作为抵押，温某便将房产证原件交给刘某保管，并在借款合同中约定房产抵押事项，但未办理房产抵押登记。后温某资金周转出现问题，便将该房产卖给了不知情的钟某，钟某支付了全部房款，并办理了房产过户登记。因温某未还本付息，刘某起诉至法院，要求温某以抵押的房产清偿债务。

在房子已经成为老百姓一生最大追求和最可靠依赖的时代，听说借款有房产作担保，很多人会和王教授、温某一样，认为人跑了房子还在，除非房价发生大幅下跌，债权（至少本金）没有任何问题。

但是，下面这些风险，你注意到了吗？

1. 抵押权未设立的风险

根据法律规定，抵押权登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同，按债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿。抵押权未登记的，按债权比例清偿。

此外，未登记的抵押权无法对抗善意的买受人，如果房屋抵押未进行登记，借款人又将房屋卖给不知情的第三人，碰到如此情形，恐怕你的钱就打了水漂。

案例二中，刘某与温某虽在借款合同约定了房产抵押事项，但并未在不动产管理部门办理抵押登记，刘某实质上未取得对该房产的抵押权，善意第三人钟某购买该房产并进行过户登记，成为了该房产的所有人，故刘某无权要求以该房产清偿债务。即使温某未将房产卖出，但因刘某未进行抵押登记，未获得优先受偿权，如温某还有其他债务，刘某便只能和其他债权人按债权比例清偿。

法官提醒：不动产抵押务必要在不动产管理部门办理登记手续，债权进行抵押登记意味着享有优先受偿权。

若事前未办理财产抵押登记，债权人最好在诉前、诉中阶段及时申请法院对债务人的财产进行保全，防止债务人转移财产而导致后续执行难。

2. 高估抵押房产价值的风险

对抵押物价值的评估通常借助评估机构，在利益驱使下，评估机构往往高估抵押物价值，以便借款人能借到更多的钱。实践中债权人最后常常无法全额受偿。

3. 抵押房产变现的风险

抵押房产变现难度大、成本高。根据现有法律规定，如果被执行房产是债务人及所扶养家属维持生活所必须的居住房屋，需要至少保障其能达到廉租房以上居住标准，或在房产变价款中扣除5-8年的相应标准租金。

另外，抵押物的处置需要经过起诉、评估、拍卖等环节，需要申请执行人垫付相应费用，加上司法拍卖导致的估值损失，抵押房产的可收回价值可能大打折扣。

4. 资金的时间成本

因为实现债权的时间可能会持续数年，这段时间内相关资金及费用会产生持续的利息及逾期利息，最终的金额总数可能最终超过抵押房产的价值，难以受到补偿。

5. 家庭矛盾风险

无法按时实现债权可能会对家庭生活质量造成重大影响，甚至会引发家庭成员之间关系紧张甚至破裂的情况。

高利息伴随高风险

你眼里只有高利息

别人却虎视眈眈你的本金

把养老钱、救命钱托付出去前

一定要想想这些问题

（1）借款人的资质和信用状况如何？

（2）房产抵押登记真实可靠吗？

（3）抵押房产真的值那么多钱吗？

（4）抵押房产好变现吗？

（5）房产的价值能否覆盖包括本金、持续产生的利息及逾期利息在内的债权、实现债权所需要的诉讼费用和执行房产时的处置费用？

（6）实现债权所需的最长时间会有多长？

（7）长期无法实现债权可能会对我及我的家庭带来的最坏影响是什么？

（8）银行都不愿意贷的人，我凭什么敢贷？

想清楚了这些，再确定该不该借钱！

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审核：童溪水