办理抵押登记的债权是否可以优先受偿(债务人将房产抵押给其他债权人)

问：我公司为一家融资担保公司，担保的借款企业尚有一笔贷款于2018年6月到期，抵押人向我司提供一套房产作为反担保，并已办理抵押登记。2017年，抵押人欲将该房产以900万元人民币价格出售，与买受人签订《房屋买卖合同》，后因房价上涨，卖方违约。买受人起诉后，一审法院判决要求卖方继续履行该合同，抵押人不服一审判决提起上诉，目前该案在二审过程中。因该房产抵押在我司名下，不具有强制过户的条件。买受人已申请将该房产查封，现买受人同意将借款企业未偿还的剩余贷款转入我司作为保证金，希望我司可以解除房产抵押。房屋买卖合同纠纷将于6月1日开庭，买受人希望我司尽快配合解除抵押登记。该借款企业尚欠贷款235万元人民币，银行已扣除我司在银行的保证金，我司即将取得代偿证明。请问抵押期间，抵押人与买受人签订的《房屋买卖合同》是否有效，该案的诉讼对我司的抵押权有何影响？谢谢！

一、《房屋买卖合同》的效力问题

《物权法》（已失效）第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

在《民法典》生效之前，对于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意签订的《房屋买卖合同》是否有效，实践中存在一定的分歧：

一种观点认为，抵押权限制了所有权的处分权能，以抵押物的市场交易价值担保债权的实现。抵押权已成立，未经抵押权人同意，进行处分，因所有权处分权能业已受限，其处分属于无权处分，依据无权处分规则处理。抵押期间未经抵押权人同意擅自转让抵押物的合同，并非当然无效的合同，可以视为“效力待定”的合同。

另一种观点认为，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产的债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。

《民法典》出台之后，上述分歧应该就不存在了。因为《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

二、关于受让人代为清偿债务

根据上述《物权法》（已失效）第191条第2款，受让人可以代为清偿债务，受让人可以代为清偿债务后，由于主债权消灭，抵押权也就同时消灭。故虽在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，也可以转让抵押财产。如上分析，此处的转让抵押财产，特指办理房屋过户登记手续。

此外，根据《合同法》（已失效）第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。按照学理观点，债务承担，按照承担后原债务人是否免责为标准，可以分为免责的债务承担和并存的债务承担。免责的债务承担，是指债务人经债权人同意，将其债务部分或全部移转给第三人负担。并存的债务承担。是指债务人脱离债的关系，第三人加入债务的关系，与债务人共同承担债务。在并存的债务承担中，由于原债务人没有脱离债的关系，对债权人的利益不会发生影响，因而原则上无须债权人的同意，只要债务人或第三人通知债权人即可发生效力。就本案而言，如果买受人代替债务人向银行清偿贷款，如果银行未知买受人与抵押人之间的诉讼纠纷，银行一般可以同意。在此前提下，主债务清偿完毕，贵公司担保责任解除，贵公司可以解除抵押登记。

三、关于诉讼判决结果对贵公司抵押权的影响

第一，如上述，未经抵押权人同意，抵押物并非不可转让，只不过不能发生物权变动的效力，况且买受人可以通过代为清偿债务化解过户阻碍。

第二，对贵公司而言，抵押权依法设立并办理抵押登记，享有法律规定的优先受偿权，该抵押权不能因《房屋买卖合同》的签订和履行受到影响，否则抵押权人的优先受偿权就没有意义。

第三，贵公司享有抵押物的核心权利为优先受偿权而并非处分等其他权利，抵押物担保的全部债权获得清偿，是贵司解除抵押登记的唯一前提。

例如，我国台湾地区民法规定，不动产所有人设定抵押权后，得将不动产转让与他人。但其抵押权不会因此而受影响。

根据以上分析，贵公司作为抵押权人，配合解除抵押登记的唯一前提是抵押物担保的债权已获得全部清偿，贵公司的担保责任终止。贵公司可依次选择下列方案：

方案一：通过协商和解或者执行判决促使买受人代借款企业清偿全部债务（银行贷款本息或者贵公司代偿贷款本息、违约金等）后，贵司解除房屋抵押登记。此为优先考虑方案，可使贵公司免遭诉累，节省受偿时间。

方案二：若买受人不愿意或者抵押人阻挠导致买受人不能代借款企业清偿全部债务（银行贷款本息或者贵公司代偿贷款本息、违约金等），贵司向贷款银行代偿后，可依法申请法院拍卖、变卖抵押物优先受偿。