不动产抵押预告登记的效力(预告抵押登记与不动产抵押登记的区别是)

预告抵押登记后“能够进行不动产登记之日”的计算

第1种观点是：认为“能够”进行不动产登记之日，应该从购房人（抵押人、借款人）取得所购房屋不动产产权证之日（分户产权证）起计算。

第2种观点认为：“能够”进行不动产登记之日，应从开发商办理首次登记（办理大产权证）之日起计算。

第3种观点认为：“能够”进行不动产登记之日，应从购房人（抵押人、借款人）取得产权证，且抵押权人（债权人）知道或应当知道该情况（即其已取得产权证）之日起计算。

但一般均认可，房屋能够进行抵押登记的前提，须办理了房屋产权登记，取得不动产权证书，而办理房屋产权登记的前提，须开发商办理了大产权证并分户。故如果以办理大产权证之日来认定购房人“能够进行不动产登记之日”，期明显不符合办理抵押登记的前提条件、程序和逻辑。此外，无论办理房屋所有权登记还是房屋抵押权登记，按照《不动产登记暂行条例》第14条的规定和《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部以第63号令）第78条和66条之规定，均须由当事人共同申请方能完成登记。

一、办理正式抵押权登记的前提条件：1.购房人办理了所有权登记并已取得不动产权属证书。2.须由抵押双方共同向不动产登记机构申请登记。

二、能够进行不动产登记之日的起算日期：根据抵押人（债务人）主体的不同而不同：第一.如果抵押人（债务人）为开发商的，应从该开发商办理产权证首次登记（即办理大产权证）之日起，视为“能够进行不动产登记”。

第二.如果抵押人（借款人）为购房人的，应从产权证分户到该购房人名下（即取得分户产权证）并且抵押权人（债权人）知道或应当知道该情况（即 其已取得产权证）之日起，视为“能够进行不动产登记”。

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附节选：

1.《民法典》

第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

2.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

第十四条：　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

3.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部以第63号令）

第七十八条：申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：（一）抵押合同与主债权合同；（二）预购商品房预告登记材料；（三）其他必要材料。

　预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

第六十六条：自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。 抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。