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房屋所有人在出租房屋以前就已经办理了抵押或在房屋出租以后又另行办理了抵押的现象普遍存在。一旦房屋上既存在租赁关系，又存在抵押权，承租人与抵押权人的权利有可能产生冲突，为此我们有必要了解我国现行法律中的“抵押不破租赁”规则。
“抵押不破租赁”，是指在抵押物上设立的租赁关系，在一定条件下，不因抵押权的实现而受影响。我国《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”就房屋租赁与房屋抵押之间的冲突而言，“抵押不破租赁”需要满足租赁关系先于抵押权设立，以及承租人已经占有租赁房屋两项条件后，才能够对抗在后设立的抵押权。也就是说，如果仅签订租赁合同，承租人未实际占有租赁物，或者在抵押权设定以后再建立的租赁关系，在产生争议时不能对抗抵押权。
因此在房屋交易过程中，为规避风险，抵押权人需要核实抵押权设立以前，抵押房屋是否有租客使用，以确保抵押权能够有效行使。而租住房屋的租客，需要核实租住的房屋是否已经设立了抵押，以免因抵押权人行使抵押权而受到不利影响。
法眼看房·小剧场
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