下列关于房地产抵押权的表述,不正确的是(在下列财产中,不能作为抵押权客体的是)

2016年8月，李晓蓓由其父亲李金付代表与曹正双就淮安市洪泽区银座地产豪景苑某室达成口头买卖协议。曹正双、唐艳于2017年1月18日将房屋交付李晓蓓，李晓蓓装修并居住。

2018年3月18日，曹正双(甲方)、李晓蓓(乙方)、李金付(丙方)三方签订房屋买卖协议一份，协议载明：一、…(五)该房屋已实际于2017年1月18日交付乙方，并已装潢居住，甲方承认乙方的装潢款肆拾万元整。二、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生与甲方有关的债权债务，概由甲方清理。三、计价方式与价款及违约责任按双方约定价钱付款，总金额人民币伍拾肆万元整，小写540000元；其中实际给付现金拾玖万伍仟元整(由李金付支付)，房屋按揭贷款叁拾伍万元整(由李金付偿还)。房屋价款的支付方式为：李金付已经支付现金玖万伍仟元整，甲方已经收到，协议签订之日李金付再支付现金伍万元整，甲方表示同意并出具收条，余款肆万伍仟元整，过户前必须付清余款，甲方无异议。四、双方一致同意，因李晓蓓为黑名单成员，暂时不能办理过户登记手续，待条件成熟时(即李晓蓓消除黑名单)，甲方15日内无条件协助乙方办理过户手续，直至产权证书登记人为乙方为止，若甲方以各种理由推脱，不协助乙方办理过户登记手续，则需要承担50万元的违约金，若乙方以各种理由推脱，不办理过户登记手续，则需要承担50万元的违约金。房屋过户的一切费用由乙方承担。

江苏洪泽农村商业银行股份有限公司与曹正双、唐艳、蒋炜金融借款合同纠纷一案，法院作出1694号民事调解书，三债务人到期未履行。2021年1月13日淮安市洪泽区人民法院依江苏洪泽农村商业银行股份有限公司申请，以112号立案执行。2021年1月15日作出112号之一执行裁定书，对登记在曹正双、唐艳名下的淮安市洪泽区银座地产豪景苑某室采取查封措施。涉案房屋评估价为112.8万元，其中室内装修价值为12.4万元。

李晓蓓于2021年4月13日提出执行异议，法院于2021年4月22日作出26号执行裁定书，驳回李晓蓓的异议请求。2021年5月21日，买受人胥海峰以964600元的最高价竞得。2021年5月28日本法院作出112号执行裁定，确认江苏省淮安市洪泽区银座地产豪景苑某室房地产的所有权归买受人胥海峰所有。2021年6月25日，法院出具执行分配方案，确认房屋拍卖款为964600元，其中优先受偿人中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行及拍卖、执行等费用分得310178.82元，实际装修人分得106038元，余款548383.18元，由江苏洪泽农村商业银行股份有限公司受偿311519元，236864.18元归曹正双、唐艳所有。

一审另查明，曹正双共出具收条五份，证明收到李晓蓓购房款共145000元，双方对此无异议。

李晓蓓向一审法院提出诉讼请求：1、判令曹正双、唐艳返还李晓蓓购房款145000元、垫付的房屋按揭贷款143000元；2、曹正双、唐艳共同赔偿李晓蓓房屋装修损失40万元；3、曹正双、唐艳共同赔偿李晓蓓房屋差价损失464000元，以上合计1152000元；4、由曹正双、唐艳承担本案诉讼费用。

本案一审争议焦点为：1、李晓蓓要求曹正双、唐艳返还垫付的房屋按揭贷款143000元有无事实和法律依据？2、李晓蓓要求曹正双、唐艳共同赔偿李晓蓓房屋装修损失40万元有无事实和法律依据？3、李晓蓓要求曹正双、唐艳共同赔偿房屋差价损失464000元有无事实和法律依据？

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李晓蓓与曹正双及李金付签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因涉案房屋涉及抵押权并被法院采取强制措施，客观上导致合同无法继续履行。因付款人李金付表示其所有出资均为归李晓蓓所有，故曹正双、唐艳应返还李晓蓓已经支付的购房款145000元。

关于争议焦点1，李晓蓓主张2016年9月至2021年3月每月偿还房屋按揭贷款2600元，共计55个月143000元，由其偿还。曹正双、唐艳对2016年10月至2021年3月的房屋按揭贷款由李晓蓓偿还表示认可。李晓蓓主张2016年9月房屋按揭贷款由其自行偿还，未提供相关证据证明，对李晓蓓该主张不予支持，故曹正双、唐艳应返还李晓蓓为其垫付的涉案房屋按揭贷款140400元。

关于争议焦点2，李晓蓓主张房屋装修损失400000元，仅提供房屋买卖合同中载明的价格，曹正双、唐艳不予认可，李晓蓓亦没有提供其他证据证明，故不予采信，但涉案房屋在法院112号执行案件中，拍卖成交价格中已确定装修款为106038元，故曹正双、唐艳应给付李晓蓓房屋装修损失106038元。

关于争议焦点3，一审法院认为，涉案房屋在法院其他案件执行过程中被查封、拍卖，且双方当事人在签订房屋买卖协议时，涉案房屋已设置抵押权，因而导致房屋买卖协议不能履行，双方应能够预料，均存在过错。涉案房屋成交价格为858562元(964600元-106038元)，李晓蓓购房时约定购房款为540000元，故房屋差价为318562元(858562元-540000元)。综合买卖双方的过错程度、李晓蓓占有、使用房屋的情况，酌定曹正双、唐艳向李晓蓓支付房屋差价损失191137元。

一审法院判决：曹正双、唐艳返还李晓蓓购房款145000元、给付李晓蓓房屋按揭贷款垫付款140400元、赔偿李晓蓓房屋装修损失106038元、房屋差价损失191137元，合计582575元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。

曹正双、唐艳上诉请求：撤销一审判决，改判不支持房屋装修损失和差价款，一、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实和理由：1．被上诉人应当承担房屋买卖协议不能履行的法律责任。房屋买卖协议签订后，上诉人多次催促过户，被上诉人以其在执行黑名单为由迟迟不愿过户，后该房屋被法院强制执行公开拍卖，直接导致双方合同无法继续履行，责任完全在被上诉人；其次，在被上诉人对法院执行涉案房屋提出执行异议案件中，法院裁定认定被上诉人涂改合同条款内容，由此该买卖合同应属无效合同，上诉人不应支付差价款；

2．涉案房屋虽设有抵押，但不影响房屋进行交易，一审判决认定涉案房屋设有抵押，导致买卖协议不能履行，法律适用错误；

3．买卖协议因不能履行而解除，但房屋已由被上诉人使用多年，被上诉人应支付该房屋占用费；

4．被上诉人的装修损失已通过112号案件执行分配方案获得赔偿，其已经不存在装修损失，一审判决上诉人赔偿被上诉人装修费错误。

李晓蓓辩称，被上诉人不应独自承担合同不能履行的责任，上诉人陈述多次催促过户不属实，被上诉人对于房屋抵押一事亦不知情，在合同履行过程中，被上诉人从未见到过涉案房屋的产权证，被上诉人亦不存在占用房屋给付占用费问题，被上诉人对房屋进行装修、缴纳物业费都是得到上诉人的认可同意，由于被上诉人未能取得房屋，相应的装修费用应当由上诉人给付。

二审法院经审理查明事实与一审判决认定事实一致，二审法院予以确认。

二审法院认为，不动产物权登记对外具有对抗第三人的效力，不动产物权的转移系以变更登记为标志。双方当事人在签订涉案房屋买卖合同后，虽然完成了交付和给付大部分购房款的义务，但双方一直未对涉案房屋办理过户手续，其权属仍显示为上诉人，此间，由于上诉人未能妥善处理好欠付的案外人债务，导致涉案房屋被法院强制执行，且上诉人在三方协议中明确承诺“房屋不受他人合法追索，若发生与甲方有关的债权债务，概由甲方(曹正双)清理”，从而使被上诉人过于轻信上诉人的承诺，放任了不及时过户可能产生的风险，后因上诉人未能完成清理债务的义务，导致房屋被司法拍卖，双方合同目的不能实现，虽双方均有责任，但上诉人应负主要责任，由此带来的房屋差价损失，上诉人应承担相应的责任。上诉人主张系被上诉人一方原因拖延不过户，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供证据证实，故对上诉人关于不能过户系被上诉人一方责任主张，二审法院不予采纳。

涉案房屋虽设有抵押，但不影响交易，故一审判决对双方签订的合同认定有效，符合法律规定，上诉人上诉中既主张设定抵押可以交易，又主张合同无效，观点相互矛盾，二审法院对其抵押可以交易观点予以采信，但设定在涉案标的物上的抵押登记，在未解除抵押登记情况下，必然影响到合同履行中的过户行为，因此，未解除抵押登记系导致合同未能完全履行的因素之一。

鉴于双方构成房屋买卖合同关系，非房屋租赁关系，故不涉及房屋租赁费用，因此合同解除对双方均产生损失，而上诉人的损失在房屋的增值中已经得到弥补，其要求被上诉人给付房屋占用费，无事实和法律依据，至于房屋装潢损失，已经在法院112号执行案件中予以确定，拍卖成交价格中的106038元装修费用应归被上诉人所有，一审判决上诉人给付被上诉人装修损失106038元不存在重复计取问题。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，程序合法，应予维持。