买房贷款攻略(房屋贷款攻略)
大部分人买房都会选择按揭贷款的方式，“贷款”二字我们经常听说，但如何办理、是否有资格办理、额度是多少，这些你都知道么？
今天，福到君就和大家普及下房屋按揭贷款的知识，一起来看看吧~~
房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。
申请贷款的条件
一般来说，具有有效身份证及婚姻状况证明、良好的信用记录和还款意愿、稳定的收入、所购住房的商品房销售合同或意向书、具有支付所购房屋首期购房款能力、在银行开设个人结算账户以及具有有效的担保。在满足以上条件后，将申请资料提交银行即可，由银行审核决定是否放款。
然后接受银行审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证等。
房贷种类及额度
贷款可分为公积金贷款、商业贷款以及组合贷款三种方式。
住房公积金贷款是指由申请人当地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
公积金贷款额度主要取决于首付款与房屋总价、贷款最高限额、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额与贷款人年龄、缴存基数等因素。
公积金贷款额度计算
1.最高贷款额度≤房屋总价-首付款，各地都有最高限额，并且个人和夫妻额度不同。
2.有的城市以月收入、月缴存额作为公积金贷款额度评估的标准。
3.有些城市公积金中心在评估贷款额度时会以借款人公积金账户里的余额和借款人年龄作为参考标准，但各地计算公式有差异。
4.有城市会以建筑面积作为公积金贷款额度的评估标准之一。
以北京为例：
套型建筑面积为90平方米的首套房，房贷最高限额120万
套型建筑面积为90平方米二套房，房贷最高限额60万
商业贷款又称个人住房贷款，购买贷款商品房而向银行申请的一种贷款。
贷款的额度按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度，并且不超过总房价的70%，非限购城市有银行要求不超过80%，具体以银行最终的审批为准。
住房组合贷款是指公积金贷款和商业性贷款两者兼具的贷款方式，具体是指当申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，不足部分可再向银行申请商业性住房贷款。
组合贷款的总贷款额占所购房产总价的比例不得超过商业银行个人住房贷款最高比例。也就是说，组合贷款额度不高于实际购房总费用或房地产评估机构评估价值（以两者较低额为准）的80%。其中，住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。
不同的贷款方式可根据所买商品房的价值及个人贷款情况而定。所有贷款方式的贷款年限最高不超过25年，不同的贷款方式贷款利率有所不同，具体根据实际情况而定。
如何计算每月还款金额？
月还款额与贷款年限及还款方式相关。个人需要根据自己的收入能力评定，通过选择还款年限及还款方式来确定额度，每月还款额度最好以不影响正常生活为准。
如果想在办理贷款前知道查询还款额度，还可通过贝壳找房的房贷计算器进行计算。
贝壳找房房贷计算器功能
房屋贷款的还款方式有几种？
房屋贷款的还款方式分为等额本息和等额本金两种。
等额本息还款，是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。
计算公式
计划月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕还款月数=贷款年限×12
月利率=年利率/12
还款月数=贷款年限×12
等额本金还款：指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。
计算公式：
计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率
累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数
除了通过公式计算外，贝壳找房房贷计算器的计算结果也会同步显示两种还款方式的还款额度。
"本息"还款优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，便于借款人合理安排家庭收支计划，对于精通投资、善于理财的家庭，无疑是最好的选择。
"本金"还款法在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。适合收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。
贷款年限越长越好？
贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。
贷款初期在选择贷款年限的时候可以根据当时自身实际情况选择，在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择提前还款同时缩短贷款期限，也可以达到减少贷款利息的效果。个人可根据自身实际情况而定。
听福到君讲了这么多，你对房屋贷款了解了么？希望福到君的小知识对现在想要买房和日后要买房的你有所帮助~
