房子先抵押后出售(抵押现有房子,买新房)

案例很简单：

老王做生意需要用钱，找老李借了500万，借期两年。然后老王用自己一套房、弟弟小王一套房给老李作了抵押担保。

现行《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

也就是说：

1.房屋一旦被设定抵押，老王和小王(抵押人、房屋所有人）将不得随意处分。实践中，老李（债权人、抵押权人）也几乎不会同意抵押人处分抵押资产。

原因无他，担心老王、小王使诈，低价处置房屋。抵押之所以存在，本身就是基于老李自身权益追加的保障，说白了，老李就是不信任老王的还款能力。

2.反观老王、小王这边，如果老李不同意出售房屋，即使老王、小王遇到合适的买家，他们也没有办法立即出售房屋。同时，因为房屋存在抵押，也会影响出售的价格。

这就在现实生活中造成了一些矛盾：

1.以财产设定抵押，抵押的是财产的交换价值，而限制财产流转必然影响交换价值，最终使得担保债权的实现受到影响；

2.担保本身具有或然性，也就是说，担保并不是必然会实现的，担保只是对未来债务人失去偿债能力的一种可能性的保障。因此，要求老王将卖房款提前清偿或提存还可以理解，但要求小王将卖房款提前偿债或者提存，就尤其显得不公正。

3.担保并不等于债务承担,也不等于卖房子。“房子设定抵押是最靠谱的担保”这一错觉，不知道让多少人吃了哑巴亏。

这就导致在实践中经常遇到，债务人以及第三人把房价做高，抵押借款，然后一走了之。等债权人行使抵押权发现，房子早已破败不堪。

基于种种原因，明年1月1日《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

简单讲，分为三个层面：

1.抵押人（也就是案例中的老王和小王）可以转让抵押房屋。但是如果老王、小王跟抵押权人（老李）约定抵押房屋不得转让，则必须先经老李同意；

2.抵押财产转让后，抵押权不受影响。比如小王将房屋转让给小刘，房屋归小刘所有，但抵押权依然存续。老王不还钱，老李依然可以申请拍卖这个房屋；

3.如果老李有证据，证明房屋转让给小刘，将使得房屋价值严重受损，则可以要求小王将卖房款提前清偿或者提存。

如此一来，就不用担心融资影响资产流转，同时也保证了抵押权的实现。比如我们只借100万，但房屋价值500万的，只要正常交易，将不会再受抵押权人的制约。

但具体效果如何，还是要看实践了。