2022年房地产金融怎么走?

   巨头房地产企业深陷债务违约，近年来房地产投资增速创下新低。有人说，2021年对中国房地产市场来说是困难的一年。但展望2022年，房地产投资是否会继续去年的全面下行趋势？房贷未来利率会上升还是下降？后续房地产市场金融会怎么走？

       

   4月13日，在国内财富管理行业高端智库植信投资研究院发布的《2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告中，对多个问题给出了答案。

       

   回顾：

       

   住房金融环境由收紧转宽松

       

   回顾2021年房地产调控政策，整体呈现前紧后松的状态。例如，从三条红线到房地产贷款集中管理提高抵押贷款利率、严格防止商业贷款、消费贷款等关键词可以看出，大多数时候，金融监管抑制了房地产需求的快速扩张，但到2021年底，政策转向两维护，稳定地价、房价和预期。报告指出，住房金融环境也从收紧转向宽松。

       

   从2021年开始，报告指出，个人住房贷款扩张缓慢，抑制了居民的购房需求。例如，受住房贷款两项集中政策的影响，个人住房贷款余额占金融机构贷款余额的规模有所下降，同比增长率创下2013年第一季度以来的历史新低。截至2021年第四季度末，个人住房贷款余额同比增速为11.3%，较2020年四季度下降3.2个百分点。

       

   此外，抵押贷款利率略有下降。与2020年底相比，2021年前三季度，中国首套平均抵押贷款利率从2020年底开始 5.23%持续升至5.46%，二套房平均房贷利率从5.54%持续升至5.83%。从第四季度开始，一些城市开始降低抵押贷款利率。截至2021年底，我国第一套房和第二套房的平均抵押贷款利率分别为5.36%和5.74%，分别较 8月拐点下调10个和9个基点。

       

   展望：

       

   首付比例可能进一步松动

       

   展望2022年，报告预测，房地产政策明确了稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标，突出了根据城市实施政策。在稳定增长政策的背景下，主要基调温暖。

       

   具体来说，一是住房金融将进一步复苏，住房抵押贷款利率将略有下降，个人抵押贷款增长预计将复苏；公积金和首付比例政策可能进一步放松，释放合理的购房需求；二是当地公积金贷款需求将增加，一些城市将降低首付比例。事实上，北海、南宁、自贡等地方政府已经放宽了公积金政策，降低了公积金贷款的首付比例， 提高公积金贷款额度。菏泽也成为2022年首个降低抵押贷款首付比例的城市；第三，有条件的城市取消了限制性购房政策。例如，郑州出台了一揽子政策，放宽购房限制，鼓励棚户区货币安置。据不完全统计，截至4月初，全国已有40多个城市放开了房地产市场监管政策。

       

   值得一提的是，基于许多二、三、四级城市出台了降低首付等房地产金融宽松政策，行业对一线城市是否跟进以及后续房地产金融政策也有很高的期望。

       

   对此，植信投资房地产首席研究员马宏在接受《北京商报》采访时指出，一般来说，广州、上海、北京等一线城市都有一些商业银行开始降低抵押贷款利率，虽然降低幅度不如三、四级城市，但总体方向主要是支持。他认为，一线城市降低首付贷款比例仍取决于具体情况。例如，由于上海的疫情因素，整个住房销售市场存在明显的差距。从目前的销售数据来看，是否有可能降低首付比例。

       

   但必要性仍需审查形势。毕竟，一线城市的住房需求相对强劲。一旦自由化太强，可能会给下一阶段带来很大的压力，特别是在年底甚至明年，控制房地产风险，更有可能在金融政策上有一些宽松的空间。 马泓说道。

       

   此外，报告指出，与2021年房地产投资相反，2022年房地产投资将继续早期低迷，但在房地产市场监管政策支持和自身需求复苏的作用下，房地产市场景气度预计下半年将逐步稳定复苏，新房建设或第三季度底部反弹，年房地产投资增长略有放缓至3.5%。

       

   建议：

       

   因城市政策扭转悲观预期

       

   报告认为，目前国内房地产市场正处于低底阶段，房地产投资增长放缓不利于宏观经济稳定增长，也影响地方政府的土地财政收入。2022年初，金融委员会会议提出，房地产企业应及时研究并提出有效的风险防范和解决方案。

       

   因此，2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展，是房地产企业流动性风险和债务违约风险能否违约风险。

       

   针对当前房地产市场存在的问题和风险，报告提出了多项建议。

       

   一方面，要根据城市实施政策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；增加供给侧结构支持，降低部分二线城市和三四线城市库存压力最低首付比例；对一线、重点二线城市非法购房保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，增加经济适用房财政支持；纠正房地产业在国民经济中的地位，对房地产企业进行公平评价。

       

   另一方面，要创造宽松的金融环境，缓解房地产企业的现金流和债务压力，稳步化解债务风险。建议商业银行加快按揭贷款、开发贷款的审批和发放，满足房地产企业合理的资金需求；开发贷款实行有针对性的宽松调整，稳步有序地增加并购贷款；严禁商业银行和金融机构随意停止或提取贷款；增加对合格房地产企业的直接财政支持；放松预售资金监管标准；加强房地产建设后半段的财政支持。

       

   此外，还应综合考虑，积极建立房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。

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