程世鹏 | 武汉银行金融服务第一媒体

   

我有一个朋友，几年前在武汉买的房子总价200万，按揭贷款贷款70%140万。当时贷款利率为基准利率，上升了30%，即6.37%，无论是以前还是现在，当时的抵押贷款利率都比较高。

   

我记得四五年前做按揭贷款的一般利率是4.9%，有时银行会有一些折扣，但现在武汉按揭贷款利率比前年有所下降5.68%，近一年基本保持不变，主要是基于LPR变化和变化。

   

这位朋友几天前告诉我，他听说银行按揭利率只有银行按揭利率4.65%，其实很低1.72%，比一年少24080利息，10年少240800利息，想想都不平衡，就问我能不能结清贷款再转抵押。

   

我将从以下几点进行综合评价：

第一：利息

从数学上讲，做抵押贷款当然更划算。毕竟年化利率不一样1.72%，10年20年节省的利息也不少，从数学上讲，这是可行的。

   

第二：月供

朋友贷款140万，年化利率6.37%，贷款30年，每期月供8729.60元。

   

如果贷款也是140万，年化利率4.65%，贷款20年，每期月供8970.85元。

   

所以这里的问题是，抵押贷款通常可以持续30年，但很少有银行能持续30年，只有少数银行能持续20年。

   

在过去的20年里，虽然利率要低得多，但事实上，由于贷款期限的缩短，月供并没有减少，而是增加了241.25元。

   

虽然这里差别不大，但随着贷款金额的增加或贷款期限的增加，月供越高。我认为这是一个必须考虑的问题，尤其是一些办公室职员。

   

事实上，市场上更多的银行抵押贷款年限并不长。一般来说，大部分是一年期，然后是10年期。20年和30年相对较少。即使有，也许利率没那么低。

   

所以要想长寿，利息低，月供低，还是没那么容易。

   

第三：可贷额度

按揭贷款一般可以贷70%，但即使是住宅也只有按揭贷款6-7成，不准70%。

   

这意味着，如果房地产没有升值，价值的价值是200万，那么贷款到140万的可能性相对较小。在处理过程中肯定会产生其他费用，所以很可能会贴钱。

   

这位朋友的房产很明显。武汉这两年的房价变化不大。虽然贷款已经还了两年，但在贷款初期，大部分都是还利息的，所以没有资金进去肯定是不可行的。

   

但是，如果房地产升值比较多，比如30%以上，或者当时按揭贷款首付比例比较高50%，那么还是可行的。

   

除上述情况外，还需要考虑房地产的区域和属性，因为商品房可以作为抵押贷款，但并不意味着所有房地产银行都接受抵押贷款。例如，武汉新洲、汉南等地的房地产银行准入较少，或房地产性质为商品房等。

   

综上所述，从我朋友面临的情况来看，虽然数学非常可行，但从其他方面来看是不可行的。

   

但这并不意味着每个人都是不可行的，因为不同的人有不同的情况。只有通过综合评价，才能最终确定贷款计划是否可行，从银行准入要求到可贷额度、月供、利息等综合评价。而不是简单地做数学问题，这是一个综合问题。

   

银行贷款是杠杆营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

   

   

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