沉寂近两年的“二抵贷”重出江湖 最长可10年

本周，许多贷款中介的朋友圈都发布了这样一个重要通知：房子可以再次抵消。

   

上游记者走访了商业银行和融资担保公司，发现重庆个人住房抵押贷款最近有所回升，贷款时间和利率水平有所放松。与此同时，沉默了很长一段时间的房地产二次抵押贷款（以下简称二次抵押贷款）在年底悄悄地回到了市场。

   

中小企业主找到新钱路

   

今年11月，食品加工企业的徐老板又开始担心付款。由于住房仍处于抵押贷款阶段，他只能使用有限的信用贷款额度周转资金。

   

本周一，一则银行超级二抵，最长可贷10年的信息引起了他的注意。

   

我有房地产和营业执照，只是房子的抵押贷款。在过去，没有贷款的房子不能用来抵押贷款。但这一次，银行回答说，你可以这样做。徐老板说。

   

再次抵押尚未还清抵押贷款的房屋，就是所谓的二抵贷。

   

据了解，早年购买的许多房地产现在总价翻了一番，实际资产价值大幅增加，因此二次抵押贷款有很大的空间。

   

这条新钱路足以让徐老板应对下一个备货旺季。他计算了一下，四年前1万出头买的170平方米的房子，当时总价只有180万元。支付70万元，抵押110万元，抵押余额90多万元。

   

目前，该套房二手房平均价格已上涨至近2万/平方米，170平方米房屋平均价格可达340万元。如果按评估价打七折，再减去剩余抵押贷款，办理二次抵押贷款，还可以从银行贷款140万元。

   

房地产抵押贷款满一年可二次抵押

   

自2017年以来，重庆频频出现组合拳，稳步控制房地产市场，防止住房抵押贷款、个人商业贷款等个人贷款资金非法进入房地产市场。

   

在监管更加严格的环境下，许多银行暂停了二次抵押贷款业务。

   

自今年年初以来，只有一家银行可以做‘二次抵押贷款’，最近增加到四五家。该市的一家担保公司说，在他们的合作银行中，有大型国有银行和股份制银行，利息比以前低，贷款更快。

   

对于上述声明，记者作为贷款人咨询了银行。信贷人员表示，申请人必须是企业主或个体经营者，即需要持有营业执照；其次，对住房或商店的抵押期限也有要求，至少一年，可以进行二次抵押操作。

   

据说贷款金额是房屋评估价格乘以折扣，然后减去剩余未偿还的抵押贷款金额。折扣系数为高层建筑、洋房70%，别墅、商业50%。

   

每笔贷款的方式都有一点不同。例如，股份制银行两江新区分行的信贷人员表示，他们现在可以申请二次抵押贷款，但抵押贷款和二次抵押贷款需要在同一家银行，跨行暂时无法处理。

   

另一位总行级信贷经理透露，他们可以做跨行业，用户可以在12个月内通过二次抵押贷款贷款。然而，它并不直接针对个人客户，属于公共业务，即贷款人必须引入担保公司申请。

   

中介花样百出涨

   

记者调查发现，随着二次抵押贷款的回归，问题客户和商业银行的贷款中介机构也再次活跃起来。由于佣金与贷款金额有关，为了促进贷款，中介机构设计了多种技术来提高金额。

   

一位中介表示，如果房屋本身的估值达不到预期的贷款需求，可以采取冲贷的方式。

   

简单来说，就是先给借款人提供一笔过桥资金A银行赎回。这样，按揭房的身份就变成了全款房。

   

然后，将整个房间方向B银行按一抵申请，年化利率低于二抵4.3%左右(最终利率取决于个人信用调查)。最后，等等，等等。B银行贷款下来，再还这笔过桥资金。

   

如果银行贷款延迟，这笔会一直产生利息吗？

   

面对记者的提问，中介推出了第二套方案。第二次抵押后仍存在10万元缺口的，所需金额可分为两笔：

   

第一笔是用300万元的房地产估值初步计算出150万元的贷款额度；另一笔是根据信贷贷款向银行申请金额。信贷是正常的银利息，贷款50万元，三年还清。

   

此外，贷款中介表示，还可以提高用户房屋评估的实际金额。据另一位贷款中介介绍，在评估过程中，会帮助用户尽可能与评估师沟通，尽可能提高每平方米的单价，提高额度总值。

   

名下没有公司还是可以办理的

   

记者从监管部门了解到，二次抵押贷款业务本身是合规的，是银行推出的商业贷款，旨在解决中小企业的融资需求。问题是，如果二次抵押贷款的资本流向房地产市场，这是一种伪装的杠杆，这是一种违法行为，但也禁止监管。

   

在两个十字路口新干线大厦的一家贷款公司，贷款中介表示，为了满足二次抵押贷款的条件，借款人可以自己注册一家壳牌公司。如果他们不能注册，他们还可以提供一站式服务，注册公司，申请程序，审查贷款。服务费按贷款金额的两点收取。

   

至于资金的下落，他说也有办法处理。大额资金不能直接转入贷款人的个人账户，而是先转入第三个账户，然后通过购买材料或其他费用的原因逐渐转出。

   

你也可以通过手机银行把钱转给亲戚朋友几次，然后把钱转回其他银行开的账户，这样银行就无法跟踪了。中介建议说。

   

在这方面，一位业内人士透露，数百万客户的目的可能不是营运资金。除非有高回报的投资项目。但现阶段，由于银行间信息不对称，很难有效监督客户使用资金的行为。

   

专家声音

   

警惕资金变相流向房地产

   

在采访中，许多业内人士表示，只要房地产不降价，就不会有太大的风险。事实上，借款人产生多重债务，贷款杠杆在短期内迅速放大，一旦波动较大，就处于危险之中。

   

中国农业银行的一位信贷经理说，中央银行的大数据监控越来越严格。在此之前，有人相信中介机构，并将资金用于投资。结果被发现了，并要求立即收回贷款。但在这个时候，贷款人其他债务，财务状况非常糟糕。

   

房地产是一个高风险的行业。房地产抵押贷款的风险主要来自于对贷款人资产价值和信用程度的审查。著名经济学家、上游新闻专家顾问易宪荣分析，当房价上涨时，银行对贷款人的资格审查并不严格，但当房价下跌时，许多买家没有还款能力的真实情况就会暴露出来。一旦房价下跌，如果抵押财产不能正常实现，将直接导致金融机构的风险。

   

易居房地产研究院院长严跃进也建议，银行今后要加强资金管控，禁止二贷资金流向房地产。

   

一些现有的银行不太关心资金流向哪里，因为他们审查资金的动机或动机不强。现在银行应该改变观念，监督贷款的资金流向。例如，资金不得在三六个月内流入房地产市场。如果发现，相应的贷款人或购房者将被列入黑名单。

   

上游新闻·重庆商报记者 郭欣欣

   
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