房贷变身“房抵贷”:馅饼还是陷阱

本报记者 戴安琪 王方圆

   

贷款200万元，选择10年期先息后本还款方式，原抵押利率5.3c、月供10600元；如采用个人房地产抵押经营贷款，现抵押利率3.1c、月供约6250元。这样，两种贷款方式的月利息差为4350元，年利息差为52200元。近日，《中国证券报》记者收到一家担保公司的广告。这一夸张的广告诱使人们相信，从抵押贷款到抵押贷款可以使200万元的贷款每年节省5万元的利息。

   

中国证券日报记者最近发现，目前有许多中介机构利用两种贷款之间的利率差异来帮助客户省钱。然而，专家表示，将抵押贷款转换为抵押贷款的资本成本并不低，风险也不小，建议不要冒险。中国银行业和保险监督管理委员会表示，银行应监控资本流动，如果非法流向房地产市场，应坚决纠正。

   

资金过桥

   

目前各银行房贷平均年化利率约在5.6%至6.2在%之间，抵押贷款的平均年化利率约为3.74%至4.9%之间。某担保公司人士介绍。

   

那么抵押贷款是如何变成抵押贷款的呢？准备信息-银行签约-下户审批-批复-过桥结清房贷-进押-贷款。一位企业咨询公司人士这样总结了房贷转房贷的过程。

   

他说，在客户与中介机构达成协议后，中介机构帮助客户准备相关材料。客户向银行申请提前还清抵押贷款并获得批准后，中介机构为客户提供过桥资金，结清客户个人财产剩余抵押贷款，并向银行申请进一步抵押贷款，获得抵押贷款。最后，客户偿还中介机构提供的过桥资金，并支付服务费。剩余的资金可以由客户自由控制。

   

抵押贷款贷款金额一般不高于房地产价值的70%，服务费一般为贷款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。

   

《中国证券报》记者发现，在武汉、深圳等地都有这样的中介机构，为企业咨询公司、担保公司等。

   

应对术

   

虽然目前抵押贷款的利率低于抵押贷款，但银行对此类贷款的审批更为严格。据某大型国有银行客户经理介绍，银行发放的抵押贷款资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营且能提供三年流水的企业。即使是一些审批标准相对宽松的银行，也需要客户名下有营业执照。公司注册一年以上，股东3个月以上，持股比例不低于10%。

   

某中介人士表示，理论上，整个过程至少需要3个月的时间才能帮助客户转一年的公司。但是，我有办法马上完成。当被中国证券报记者问及采取什么方法时，他避而不谈。

   

‘抵押贷款’资金不得流入房地产市场和股票市场。银行将严格监控贷款账户，央行也有数据库。一家大型国有银行的客户经理说。在这方面，一些中介建议：客户可以一次性提取‘抵押贷款’资金，然后每隔一段时间存入一次。或者将现金存入个人和亲属以外的其他账户。

   

警惕风险

   

资深业内人士刘超（笔名）透露，从长远来看，抵押贷款的资本成本高于抵押贷款，风险也不小。从短期来看，‘抵押贷款’的资本成本低于抵押贷款。从长远来看，由于大多数‘抵押贷款’规定每年都要归还资本，许多客户需要资金过桥，因此贷款利率远高于抵押贷款利率。如果抵押财产的价值较低，实际的资本成本就会更高。

   

他说，抵押贷款转移到抵押贷款的最大风险是银行是否同意续期贷款。如果客户因信用调查和经营状况而不同意续期贷款，客户每年需要支付大量的过桥费用。有些人准备卖掉房子，因为他们负担不起过桥费用。

   

贷款援助行业人士透露，中介机构并不那么强大。城市商业银行的一名员工说：银行员工几乎不可能与中介机构有兴趣，如果被发现，他们将被解雇。

   

高文律师事务所律师郑文燕认为，客户伪造虚假条件申请住房抵押贷款，可能面临事后银行审查、停止贷款、提前偿还贷款的风险，对个人信用调查产生影响。其次，它可能会面临欺诈贷款罪的指控。客户可能会导致不可估量的利息差异，收益大于损失。

   

中国银行业和保险监督管理委员会首席风险官、发言人肖远企此前明确表示，通过房地产抵押申请的贷款，包括经营和抵押贷款，必须真正遵循申请时的资金用途。银行必须监控资金流向，确保资金用于申请贷款的目标。

   

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来源： 中国证券报