唐山购房手册，购房宝典新手教程

目前购房通常的付款方式是分期付款和一次性付款。分期付款可以减轻购房者的交钱压力，使普通收入者买房成为可能，活跃房地产市场，加快房屋的开发建设。但在我国商品房销售中，银行向购房者提供贷款(俗称“按揭”)的做法并不普遍。因此，我国目前的分期付款与国际通行的分期付款理念还有差距，一次性付款非常普遍。

与一次性付款相比，分期付款的缺点是分期付款的利息是付款延迟时间越长，利率越高，所以房款的总和会高于一次性付款。但如果从通货膨胀和个人收入的增长速度以及支付能力来比较，分期付款对于购房者来说还是比较划算的。

购买期房的风险规避

第一，在买房之前，你要委托一家信得过的中介机构，对所购房屋项目的市场前景进行客观评估。如果市场前景不乐观，一定不要轻举妄动，以免成为别人的“嫁妆”。

第二，需要委托可信的中介机构对开发商的资质和信誉进行调查。一个合格的开发商，即使是为了自己的品牌，也不会让项目“烂尾”。

第三，在签订购房合同阶段，要委托自己的律师对购房合同进行仔细审查，尽可能增加更详细的补充协议。

购房谈判的心理准备

众所周知，谈判桌上一直是斗智斗勇的地方。虽然买房不是敌我之战，但是双方的巨大利益都是由这种面对面的谈判和讨价还价贡献出来的。所以，不管你有没有辩论的天赋，在谈判过程中，一定要学会控制自己的言谈举止，理性、适度、有力地争取自己的利益，以稳健、成熟的心态迎接对手急切、焦虑的等待。这样，你一定会取得意想不到的效果。

购房谈判要点

谈判需要艺术，在购房谈判中，要把握好以下几点：

调查外部相关信息，估算房地产价值。房地产的价值主要是由其位置决定的。由此看来，购房者在购房时，一定要对自己所选房屋的周边物业有所了解，比如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、租赁市场潜力等。考察范围，如果普通住宅在方圆能有两三公里，也就是比较小的区域；如果是高档物业，要在整条街或者一个物业区域比较大的范围内进行调查。

还要考察打算买的房子周边环境。比如公交车站与房屋所在地的实际距离，周边的商业繁华程度和档次，建筑的视觉，空气和噪音环境，周边的文化氛围，区域的未来规划等等。了解了这些外在的相关信息，购房者就能大致感知到这里的房子价值是否值得购买。如果经过调查，确定可以购买，那么在和销售人员谈判的时候，可以有意识地在适当的时候把自己掌握的信息传递给对方，让对方知道你是一个懂市场的人。这样你就可以迫使销售人员亮出底牌，让你以最优惠的条件购买选定的房产。

购房谈判技巧

摸清房产底细是赢得主动地位的关键。

在人们了解房子外部环境的同时，详细了解自己打算购买的房子的情况也很重要。必须了解的信息包括：房屋开发手续是否健全；开发商的声誉和知名度；如果是销售代理卖房的，要知道代理的资质；建筑和装修质量；建设进度是否与之前的承诺一致；实际房屋销售率；住房设计和规划中的不足和缺陷。

与开发程序相关的问题。所有规范的房地产开发项目都应该有经营李

此时，如果你真的有购买意向，可以留下联系地址或电话，但一定不能在言语和表情上让对方感觉到你对这个楼盘极其感兴趣。知道主要信息就好，其他话题还是少说为好。此后，销售人员有了你的联系电话，会不断问你是否下定决心买房。在这个过程中，你可以耐心听对方的介绍，而不用承诺一定要买他的房产。但与此同时，你真正要做的是在随意的交谈中，要求对方提出让步比例、付款方式等有前途的优惠条件。

在签合同的阶段，为了获得最大限度的优惠条件，你可以不失时机地把你所了解的房产等相关情况抛给对方，让对方明白你已经在各方面做了最充分的准备，只有他做出更多的让步，才能留住你。

砍价买房子的方法。

暴露房子的缺点。把卖家房子的缺点全部暴露出来，会让卖家对自己的高价失去信心，从而达到砍价的目的。

拖延战术。如果卖家急于脱手，可以故意拖延时间，比如谎称需要时间筹措资金等。并在临近截止日期的最后阶段给出一个便宜货。

欲擒故纵。对于看的房子，明明喜欢，还是要表达各种不喜欢的理由，以便讨价还价。

总之，砍价的方式很多。买家只要头脑清醒，灵活运用，见机行事，就一定能如愿以偿，做成事情。

寻找便宜货的小贴士。

商务谈判需要很多知识。只有做足了功课，才能有答案，才能赢。

安静下来，互相了解：

看房的时候要表现出自己有一些兴趣。如果你对卖家太冷漠，对方就没心思和你多聊了。同时仔细观察房屋结构、采光、周围环境等。并听卖家的解释，多问卖家一些问题。

二、了解卖家的心理：

卖方必须在多长时间内卖掉房子，这对何时讨价还价非常重要。越接近出售主物品的截止日期，卖家越急于出售，这是你最有利的讨价还价时刻。

常识：买二手房陷阱太多。

最近刚从中介买了一套房，被中介设了很多陷阱。这是给大家的提醒。顺便分享一下买房的经验。

r />　　1、在买房时一点要分析好自己的需求，是想投资还是想居住。如果是投资的话就一定要买地点好、楼层好的房屋。地点要交通便利环境清洁安静的楼层不要太高，具备这样条件的房屋就算当时买的时候比周围价格要一点也没有关系，买到手以后不管你是出租还是卖，都会得到一个满意的价位。
　　如果要是买房居住的话就一点要找离单位近的住房，这样你会有很多时间做工作以外的事情，在我单位就有好多同事离家很远，每天做车上下班时间加在一起就有两个多小时，在路上的时间太长了那里还有时间做别的事呀，再说离的远每天就的早起，尤其冬天---哎受罪呀。
　　2、如果已经考虑好想买哪里的房子了，那么下一步就要做详细的市场调研比较同地区同等条件的住房，不要怕辛苦多跑些地方多比较比较，千万不要一时懒惰，等到以后后悔可就来不急了。
　　3、不要盲目的相信房主或中介说的话。他们的话都不可信，自己要擦亮眼睛冷静的分析他们说的每句话，不要当时给他们答复，就算再喜欢也不要马上做决定等，当时有可能是被人家说昏了头。等回家后静下心来好好的想想在和自己做的市场调研进行比较，不要当时脑子一热就交了定金。定金交了可是不能退的。
　　4、这点一定要记好，重要就算当时你看房的时候有100个人都在看，也要保持冷静不要盲目认为好现在的托太多了，坏人太多了，退后一步想想只要各方面条件好的房子肯定不会留很常时间，早就被人买了，尤其是在中介那里看到的，要是特别好的房他早就收了绝对不会让你看到。小心中了坏人的圈套。那些人太坏一不留神就上套了。
　　5、签定合约的时候不要对自己的利益让步买房的时候一定会签一份正式合同，在签定合同的时候一定要在合同上注明一切相关适宜，一项都不能少。尤其是和中介打交道的时候千万要小心，有的中介会和你说我们这里有范本照这个写，其它的事项我们签在补充协议里，好像有个范本很正式是的，其实这就是个圈套，只要你同意了那可就惨了，中圈套了。我们想想为什么有正式的合同不写在里面，还要写在什么补充协议呢？仔细的分析一下我们就应该能想到了。
　　6、一定要很很的杀价，不要留情别怕他不卖给你，有的中介特黑心，明明人家房主说卖35的，他偏偏告诉你40万，就算你再会划价可能也不会砍到35万的，多出来的钱那里去了？
　　7、如果买房时需要贷款的话，能用公积金最好用公积金。有的大的中介（就是买过房的人都说哪个特黑心的）仗着它中介队伍庞大覆盖面广和某个银行签定合同，只要是通过这家中介介绍给银行办理按揭贷款的，中介都会拿到一笔相当可观的回扣，这笔回扣从那里出，当然是买房的人了，够黑心吧！！！！就算我们不关心别人的回扣关心一下自己的钱包，总该可以吧。给大家算一笔明白帐：公积金和按揭的利息差，到底有多少就举个简单的例子吧：小张贷款20万计划20年还完，根据小张的月收入，计划采用每月归还相同数额的贷款。采用按揭贷款小张每月需要还贷款1376.9元,采用公积金贷款小张每月需还贷款1255.6元.可以看出按揭贷款的利息比公积金贷款的利息高多，20年下来按揭贷款的利息共计130457.07而公积金的利息共计101344.76两者相差29112.31元呢现在该知道为什么有的中介告诉你，这个房子不能用公积金贷款的了吧？
　　8、以上几点没谈清楚以前一分钱也不要给中介，给了你就要不回来了，当然不要相信他嘴上的承诺，落实到文字上并且盖上公章才有法律效应。

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