实测工行抵押：年化3.85%，10年先息后本，上限3000万

银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年11月，保鲜期3月，适用地上海。下划线标注本季政策变动。

方案行：工商银行

利率指数： （名列前茅）

政策指数： （名列前茅）

收贷指数： （收贷指数较高，经营不善较易收贷）

本方案适合：

1.长期利润率较高，经营良好的老板

2.短期资金压力较大，1年内急需降息降压的老板。

3.别墅想贷6.5成的老板

4.房龄较老，或者产证上有老人

5.想要随借随还的老板

6.新产证的老板

7.借款金额超过1000万以上的老板

具体架构：

【利率政策】：

利率长期稳定在3.85%，年底各银行迎来一波降息潮。1000万以内工行利率优势减弱，1000万以上利率优势明显。

【额度政策】：

小微上限3000万，只有20%的银行个人或小微抵押能做到3000万的额度。工行别墅可贷6.5成，不去地下面积，同等利率，别墅抵押成数较高。但与其他小微银行相比，开票收入高的企业在工行很难做到综合授信，也就是抵押物7成以上的授信。他行却能做到7+（1~3）的成数。

【还款方式】：

虽然随借随还、授信10年是不错的亮点。但一年一循环的制约让投资流水线或长期囤货（1年以上）的老板可能有一笔过桥支出。经营不善的老板会有抽贷风险。实操中，随借随还50万以内可以提到个人卡，超过50万需要提供购销合同。

【年龄政策】：

工行权利人年龄理论上无上限（他行普遍最高70~80岁），实际小智接触过91岁的权利人。但这只是个例。如前文所提，若所做支行贷款存量超标很有可能提前收回高风险客户的贷款（如权利人年龄过大、收入急剧萎缩、实际经营存疑等）。一旦收贷，权利人91岁是没有银行可以转贷的，其他银行多数只能接受70岁的权利人（极限个别80岁）。所以尽早去名比较稳妥。

【企业要求】：

成立1年以上。他行最低要求能接受新营业执照。

【流水政策】：

流水覆盖借款金额两倍，体现实际经营即可（个人+公司流水都认）。

【征信政策】：

看个人征信，上企业征信。权利人征信轻看。

【新产证】：

新产证能够申请贷款，二套、法拍的老板们比较喜欢。但本质上本方案还是适合资金回笼较快的老板。资金回笼慢的还是建议走其他方案。

【其他优势】：预批复制，放款速度较快。老人房，老龄房准入。

综上，工行方案比较适合长期经营良好、利润率高或有短期资金压力的老板。但经营在走下坡路的老板建议找好备手银行。开票收入高的老板如果没有综合授信需求，可以考虑工行。但如果有更高额度需求，还是考虑他行。本方案是小微企业方案。所以一些园区会有利率补贴政策。

注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小智实测过的支行，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

我是睦融智，唯道、善贷、且成。

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