详细分析房产抵押

在银行贷款最简单的方式就是拿房产做抵押，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，住宅可以贷款至评估价的百分之七十.商铺可以贷款60%，写字楼可以贷款50%，工业厂房3-5成，企业经营好可以抵押物100%全额放大抵押。

住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。

1、优点：

①利率相对较低。由于有抵押物的存在，房屋抵押贷款利率相对较低，一般为基准利率上浮10%-30%，武汉工商银行抵押利率最低3%。相比平安银行无抵押贷款，月息0.85%，此点优势明显。为什么有很多人做抵押贷款而不是购房做按揭贷款，就是因为中间有利差，抵押贷款利率比按揭贷款利率可能最高低50%左右。

②贷款期限较长，最长贷款期限为20年，但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。但是最新政策，所有银行压缩了最长贷款时间，很多改成了最长10年的授信期限。普遍都是一年，三年，五年还款。

③贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，最高上限为3000万元。具体来说，商品住宅的抵押率最高可达70%；写字楼和商铺的抵押率最高可达60%；工业厂房的抵押率最高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

④审批率相对高。将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款的风险，因此，在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。对于企业类客户，只要企业有真实经营，有正常还款来源，有经营流水和稳定上下游订单以及正常纳税，都可以通过贷款审批。

⑤可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料，并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。

⑥还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法（特指贷款一年期以下及一年期）、等额本金法和等额本息法，或者不规则还款法。

⑦一次抵押，循环使用。很多银行都推出了房屋一次抵押，循环贷款的方式，以中国工商银行的个人循环抵押贷款为例，其只需用户办理一次房屋抵押手续，即可支持借款人在授信期10年内额度循环借款，随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。

⑧借款人可提前还款。在贷款到期日前，借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。提示:有些小银行提前还款会有违约金，请贷款申请的时候注意观察合同内容。

2、缺点：

①首先，并不是所有的房屋都能做抵押的。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。另外，银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。

②其次，房屋评估需要借款人支付一定的评估费用。有些普惠金融的银行不需要评估费

③最后，具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。这样还会影响到个人征信问题，导致上黑名单。