工行抵押测试：3.85%利率10年期先息后本，上限3000万

银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2021年7月，保鲜期3月，适用地上海。下划线标注本季度政策变动。

方案行：工商银行 （本文只对银行融资政策进行实测解读，不涉及单一产品推介，融资须谨慎）

利率指数： （名列前茅）

政策指数： （名列前茅）

收贷指数： （收贷指数较高，经营不善较易收贷）

本方案适合：

1.长期利润率较高，经营良好的老板

2.短期资金压力较大，1年内急需降息降压的老板。

3.别墅想贷6.5成的老板

4.房龄较老，或者产证上有老人

5.想要随借随还的老板

6.新产证的老板

7.借款金额超过1000万以上的老板

具体架构：

【利率政策】：

利率3.85%且长期稳定，同等资质要求，本方案利率属于低息第一梯队。

【额度政策】：

上限3000万，只有10%的银行个抵或小微能到3000万额度。别墅可贷6.5成，不去地下面积。同等利率，别墅的成数、额度存在比较优势。

【还款方式】：

虽然随借随还、授信10年是不错的亮点。但一年一循环的制约让投资流水线或长期囤货（1年以上）的老板可能有一笔过桥支出。经营不善的老板会有抽贷风险。（技术型归本可以规避，但主动权还是在银行手上）

实测中，不同支行的风险观察角度不同。如果企业销售收入大幅下降，各支行态度也不一，主要看各支行留存的客户质量和行长的谨慎程度。所以本方案较适合回款较快的老板。

【年龄政策】：

工行权利人年龄理论上无上限（他行普遍最高70岁），实际小智接触过91岁的权利人。但这只是个例。如前文所提，若所做在支行贷款存量超标很有可能提前收回高风险客户的贷款（如权利人年龄过大、收入急剧萎缩、实际经营存疑等）。一旦收贷，权利人91岁是没有银行可以转的，其他银行多数只能接受70岁的权利人（极限个别80岁）。所以产证上有老人的尽早去名比较稳妥。

【企业要求】：

成立1年以上。接受新变更股东，需要合适理由。

【流水政策】：

较上季度有所放松。流水覆盖借款金额两倍，体现实际经营即可。

【征信政策】：

正常，看个人征信，上企业征信。权利人征信轻看。

【新产证】：

新产证能够申请贷款，二套、法拍的老板们比较喜欢。但本质上本方案还是适合资金回笼较快的老板。资金回笼慢的还是建议走其他方案。

【其他优势】：预批复制，放款速度较快。老人房，老龄房准入。

综上，工行方案比较适合长期经营良好、利润率高或有短期资金压力的老板。但经营在走下坡路的老板建议找好备手银行。本方案是小微企业方案。所以一些园区会有利率补贴。

注意：同一银行不同网点不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

我是睦融智，唯道、善贷、且成。

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