房产抵押贷款的条件有哪些？如何办理房产抵押贷款？

在生活中，总会出现急需用钱的情况，往往这时人们就会想着利用房产去抵押贷款。那么，房产抵押贷款的条件有哪些？如何办理房产抵押贷款？如何防范房产抵押贷款风险？北京市盈科（徐州）律师事务所张智勇律师解析。

房产抵押贷款的条件有哪些?

　(一)贷款人要满足的条件

贷款人要在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口、具有完全民事行为能力，并且没有违法行为和不良信用记录。

　(二)办理房产抵押的房产要满足的条件

对于可办理抵押贷款的房产来说，首先要要求其产权清晰、证件齐全而且建筑物的年限也要符合标准。一般情况下，所要办理贷款的房产建筑年限最好控制在20年以内。

　(三)房产抵押获得的贷款要满足的条件

通常在申请贷款时需要向银行说明资金的用途，而这样做的目的就是为了加强资金的流向管理，防止可能出现的骗贷或贷款资金进入股市等不良资金用途的发生。其中满足条件的用途一般包括：购房、购车、留学及购买大型耐用消费品等，也可拥有经营性用途，比如企业资金周转、创业等。

张智勇律师补充：

如何办理房产抵押贷款?

　(一)借款人需提供的材料有：

1、借款人本人的身份证、户口本、结婚证以及借款人配偶身份证、户口本;

2、借款人的个人收入证明(加盖单位公章);

3、房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;

4、房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。

　(二)贷款金融、年限及利率：

房产抵押消费贷款起点金为5000元，较高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过5年，最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。

(三)办理贷款的流程：

1、办理现房抵押贷款：首先，借款人要找评估机构进行房产价值评估，取得评估机构出具的《房产评估报告》。其次，夫妻双方到场提交上面的资料并签订房地产抵押合同。再次，借款人与银行签订借款合同。第四，银行审核通过后发放贷款。较后，借款人分期或一次性偿还贷款并取消房产抵押拿回房产证。

2、办理期房抵押：借款人凭购房预售合同、房预交款收据的原件及复印件、夫妻结婚证原件及复印件，到银行签订购房借款合同，银行审核通过后发放贷。

张智勇律师提醒：

如何防范房产抵押贷款风险?

　(一)进行抵押贷款前做好调查工作

银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

1、对房产“先租后抵”请看的检查。

如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

2、对房产是否属于“一物多押”的检查。

如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

(二)土地的性质和使用期限要明确

银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

　(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

中国法学会会员，2000年起从事法律工作，拥有律师、经济师、建造师执业资格或职称证书，执业于北京市盈科（徐州）律师事务所。

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