一、房屋房产抵押贷款的不同类型

随着前几年全国房价的不断上涨，为了控制房子的价格，国家开始出台限购政策，贷款收紧，因此为了防止拿抵押款炒房，在房产抵押贷款的用途、利率、额度，可谓是设置了多项门槛，理解这些就方便我们去理解银行或者机构的不同类型的抵押贷款的大致区别。

银行或者机构抵押贷款的分类

按照贷款用途可分为：消费型房屋房产抵押贷款与经营性房屋房产抵押贷款区别。

按照房产情况可分为：全款房抵押贷款与按揭房(分期还月供的房子)抵押贷款。

（1）消费型房屋房产抵押贷款与经营性房屋房产抵押贷款区别。

• 贷款用途不同

从两种产品的名字就能发现，抵押经营贷款是用于企业经营，而抵押消费贷是用于个人消费为主。虽然银行有明确的规定，专款专用，但是由于目前监管不健全，所以大部分贷款人在实际贷款中会将经营贷款或消费贷款用于其他目的，也会有主贷款人找中介把自己包装成经营性抵押贷款。

• 贷款年限不同

由于经营贷是针对企业经营而提供的贷款，所以在贷款年限上给的范围要大于消费贷。一般来讲经营贷的年限可以做到20-30年，而消费性抵押贷款的最长年限只有10年。我们以同样的金额和利率来计算，如果贷款年限越长，那么每期还款压力就会越小。

• 贷款额度不同

由于抵押经营贷和抵押消费贷的主体不同，一般来说企业花钱能力是大于个人的，所以银行或机构在考虑贷款金额的时候也有不同的照顾。一般来讲抵押经营贷的最高贷款金额可以达到3000万，而消费型贷款金额一般最高100万。

• 可选择的银行不同

受国家政策偏好的影响，大部分的银行都不做消费型或者限制消费性抵押贷款用途，所以客户想挑选适合自己的银行利率、贷款周期、及额度的难度很大，通常不容易找适应的产品。

• 贷款利率

经营性抵押贷款本身就是用于运营企业且额度比较大，直接目的在于盈利，所以正常来说抵押经营贷的利率应该略高于抵押消费贷，而且9成的银行都偏向于做经营性抵押贷款，具体体现在审核周期、放款额度、利率、背景材料宽松程度等。机构也类似。

• 应该选择哪种

由于经营性抵押贷款相比于消费性抵押贷款在审核周期、放款额度、放款利率、背景材料宽松程度等存在天然的优势，因此大部分贷款人在贷款的时候，会选择找中介把自己包装成企业经营性贷款，中介会通过注册营业执照、包装流水等把客户资质提升从而转化成经营性贷款。

（2）全款房抵押贷款与按揭房抵押贷款的区别

• 什么是按揭房二次抵押贷款

按揭房也就是首付一部分，然后分期付款还有剩余贷款没还完的房子。所谓按揭房，其实就是银行的一种杠杆操作，按揭贷款本质是一种抵押贷款，把房主的房子放在银行做抵押然后房主每个月分期还银行贷款。所以，按揭房抵押贷款，本质是把房子未抵押的剩余价值拿出来抵押，因此俗称二抵，就是把房子再拿去银行或者机构去抵押。

• 为什么要对比全款房抵押与按揭房抵押贷款

大部分贷款人在拿按揭房做抵押的时候，会找中介把按揭房垫资还掉转换成全款房去抵押。

1. 利率不同

一般全款房利率在年化3.85%-5.5%，一般来说按揭房抵押比全款房抵押的利率要高1.5%-3.0%；

2.贷款年限、额度不同

一般按揭房的放款额度=(房子市价*可批比例)-按揭贷款金额 。

二次抵押的贷款期限一般在10年内，极少数银行可申请到20年。全款房最高可申请到30年

其次还贷款额度也不同，全款房可以贷到60-80%，也就是说100万的房屋可以贷到60-80万，而按揭房只能贷到50-70%。

3.可操作的银行及产品不同

大部分银行都支持全款房抵押贷款，而按揭房只有少数银行可以做，大部分银行不做按揭贷款。

二、银行抵押贷款所需要的材料及一般流程

（1）银行抵押贷款所需材料

分为两种贷款主体的抵押贷款，一种是个人（房子在个人名下），一种是企业（房子在公司名下）

1. 个人做抵押贷款

夫妻双方身份证（单身只提供一个就行）、户口本、结婚证（或离婚协议）、房产证、收入证明、最近六个月银行流水、备用房房产证（如有）以及其他资产证明、贷款用途证明

2.企业做抵押贷款

营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程（包括章程、章程修正案、股东决议书）、验资报告、财务报表（前两年+今年到本月）、银行流水（半年以上）、完税证明（近三个月）、上下游购销合同等。

（2）银行抵押贷款所需流程

1.贷款前规划好额度、利率、还款计划、贷款审批可行性分析、银行流水包装

贷款前规划好需要多少额度，大概多少利率以及还款时间是在自己承受范围内，然后对比市场上大部分的银行抵押贷款产品看自己的征信及个人资质是否适合，做贷款可行性分析（自己不清楚的话可以找中介咨询），用途证明（贷款用途是要干嘛，出具相关证明），个人流水不足的话，还要提前规划好找人(中介)帮忙转账提高流水。

2.向贷款机构/银行提交房产抵押贷款申请资料

3.银行对房产价值进行评估

4.下户机构(银行)去调查房子实际情况(有些需要实际看房)

5.贷款人到银行面签，签订房产抵押贷款合同及合同公证

6.到房管局及国土局进行房产抵押登记

签订完借款合同后，银行会与你约定日期与不动产权交易中心（房管局）办理抵押手续，需要你准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，银行会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交换给你。

7.取得他项权证后等待放款

借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。银行会根据你提供借款用途合同上所指定的账号放款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。

我是推债哥，5年贷款中介，熟悉大部分银行及机构产品

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